Инвестиции в недвижимость: обзор одного из кейсов Мрочковского
У меня на самом деле возникло множество вопросов касаемо этой темы, поэтому пишу о ней здесь, в надежде подискутировать с единомышленниками, может есть эксперты, подскажите, а пока я тут буду параллельно еще транслировать основные моменты видео.
Что делать перед покупкой недвижимости
Кейс инвестора из СПБ Анатолия Поморцева, пишу в том случае, если захотите сами посмотреть, такой чувак конечно интересный, круто рассказывает (тем круто, что без эмоций, люблю я таких персонажей, которые честно говорят где затупили че как делали и почему в одной тональности и максимально быстро, четко)
Первоначально, конечно, ищем подходящий объект. Вот критерии:
- проверить спрос на объект, то есть ищут ли в этом районе жилье на сдачу в долгосрок
- установить возможность узаконивания перепланировки. В Питере много домов, которые являются исторической ценностью и в них нельзя ничего менять
- заказать дизайн проект, по которому будут работать строители
Эксперты в этой области утверждают, что деление квартир на студии невозможно по одной причине: мокрая точка. С ней будут постоянные проблемы. В этом кейсе нет таких проблем: на дизайне четко видно четыре мокрых точек.
Деление трехкомнатной квартиры на 4 студии
Вообще один мой знакомый сам провел себе в комнату в общежитии мокрую точку и установил ее в чулане. Как он это сделал, я не вникал, но факт того, что если только захотеть и не такое можно сделать, доказан. Вопрос лишь в законности всего этого, иначе можно нарваться на большие штрафы.
Купил Анатолий просто развалины, что с одной стороны и хорошо: не жалко “ломать”. Пришлось заливать пол, менять окна, трубы, отопление, увеличивать мощность электросетей.
Анатолий Поморцев что нужно делать перед покупкой недвижимости
Кроме того, квартира находится на первом этаже, в ней находится минимум несущих стен, дом четырехэтажный. Короче, я так понял, что жилье для людей, которые покупают для себя, не годится, а для рабочего актива – как Боженька велел.
Там были незначительные нюансы по документам, но зато цена низкая, 8-10 минут от метро, хороший район. Вся эта работа по делению длилась 1,5 года. Толян красавчик в плане того, что постоянно искал дешевле, ему с трудом далось найти строительную бригаду за нормальные деньги а не за бешеные.
По сути, этому и учит Мрочковский: сбивать везде цену, если не сбивают искать дешевле. Я так теперь подхожу к любой покупке: пусть даже это будет смартфон или матрас. Толя скинул первоначально 150к со стоимости квартиры в целом, потом находил дешевые решения по дальнейшим шагам.
А вот что интересно про узаконивание перепланировки: был ли такой случай, что сначала вам ЖК говорил, что мол, так можно сделать, а после покупки объекта, говорили, ой, мы не так посмотрели, оказывается, что нельзя…
Какая вышла выгода: математика
Я посчитал у меня получилось 3 197 000
Если у меня, допустим, есть три миллиона и я запустил за полтора года нервотрепки такой объект, срок, за который окупится всё это дело – примерно 5 лет.
4 студии он сдал в течение 5 дней общей суммой на 107 000 рублей. 6 миллионов (оставшаяся стоимость хаты плюс\минус) делим на 107 тысяч (типа она сама себя будет окупать первое время) и делим на 12 месяцев.
Мне кажется, доход был бы больше, если не связываться с УК (управляющей компанией), но по сути, если вы не хотите этим всем заниматься, а спокойно работать на своей какой-то другой работе, то УК тут необходима. Она снимет вопрос по переселению, заселению и рекламу, уборку посуточной студии.
Кроме аренды, Анатолий сказал вскользь, что стоимость жилья за время ремонта подскочила до 11 млн руб, так что в будущем эти студии будут приносить солидный пассивный доход и плюс он сможет перепродать этот актив за большие деньги, а заходил он с тремя лямчиками.
Вывод
Ребят, займите 3 ляма, а? Шучу, конечно. Кроме этого занятного кейса я посмотрел видео разоблачение Николая Мрочковского, а именно о том, что вся информация в них надуманная или преувеличенная. Я планирую всё таки кейс с делением гаража реализовать в ближайшем будущем, вот, коплю.
Поделитесь в комментариях о том, что вы об этом думаете, о самом кейсе, о Николае Мрочковском и в целом, куда вы инвестируете, пообсуждаем.
